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Version du 31 mars 2006 à 20:53

Introduction

L'enregistrement est une formalité qui consiste à présenter un acte à une administration fiscale, l'administration de l'enregistrement. Les codes des droits d'enregistrement des trois régions sont consultables à l'adresse suivante: http://www.fisconet.fgov.be/fr/?frame.dll&root=v:/sites/FisconetFraAdo.2/&versie=04&type=vrb05!FNregwet.htm&&

La double fonction de l'enregistrement

L'enregistrement a une double fonction: civile et fiscale.

Fonction civile

L'enregistrement d'un acte lui donne date certaine. L'enregistrement d'un acte ne couvre pas les vices qu'il recèlerait.

Fonction fiscale

Les droits d'enregistrement sont une branche du droit fiscal belge Lors de leur enregistrement, certains actes sont taxés à un droit proportionnel ou fixe. C'est cette fonction qui est la plus connue et probablement la plus importante en pratique. Après avoir exposé les principes généraux de l'enregistrement et l'influence de la fédéralisation, nous étudierons les différents actes qui peuvent ou doivent être soumis à la formalité de l'enregistrement ainsi que la taxation qui leur sera appliquée.

Actes devant ou pouvant être soumis à l'enregistrement

L'article 19 du code des droits d'enregistrement dispose que:

Doivent être enregistrés dans les délais fixés par l'article 32:

1° les actes des notaires; les exploits et procès-verbaux des huissiers de justice; les arrêts et jugements des cours et tribunaux qui contiennent des dispositions assujetties par le présent titre à un droit proportionnel;

2° les actes translatifs ou déclaratifs de propriété ou d'usufruit d'immeubles situés en Belgique;

3° les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d'immeubles situés en Belgique;

4° les procès-verbaux de vente publique d'objets mobiliers corporels;

5° les actes contenant apport de biens à des sociétés possédant la personnalité juridique et qui ont soit leur siège de direction effective en Belgique, soit leur siège statutaire en Belgique et leur siège de direction effective hors du territoire des Etats membres de la Communauté économique européenne;

6° (abrogé)

7° (abrogé)

Sauf en ce qui concerne les nos 2, 3, 5 et 7, le présent article ne vise que les actes passés en Belgique.

Notons que seuls les actes doivent être présentés à l'enregitrement et donc être frappé d'un droit. Une façon d'y échapper est de ne pas rédiger d'écrit. Un bail verbal, par exemple, échappe au droit d'enregistrement. A côté des inconvénients sur le plan civil, un bail verbal a donc un net avantage sur le plan fiscal.

Cette remarque doit être doublement nuancée

• certains contrats ne sont valables que s'ils sont constatés par écrit. C'est le cas du bail de résidence principale de courte durée ou de plus de neuf ans, par exemple;
• l'article 33 impose la déclaration de toute convention, même verbale, portant transfert de propriété de bien immeuble en Belgique.

Les autres actes peuvent, mais ne doivent pas, être présentés à l'enregistrement. Les hypothèques ou les donations par exemple. Une nuance doit être apportée: une donations (sauf les donations manuelles) ou une hypothèque n'est possible que via acte notarié qui, lui, est obligatoirement enregistrable.

L'administration de l'enregistrement n'est pas juge de la validité des actes

Elle enregistre les actes qui à première vue sont valables. Ainsi, un acte de vente qui n'est pas signé par la partie venderesse est nul. Présenté à l'enregistrement, il sera enregistré et le droit dû sera prélevé. L'enregistrement d'un acte ne couvre donc absolument pas ses vices éventuels.

Les modalités d'un acte ne suspendent pas l'exigibilité des droits

Un acte sous condition résolutoire ou terme suspensif ou résolutoire doit tout de même être enregistré dans le délai prescrit.

Seule la conditions suspensive suspend l'exigibilité du droit. Le délai pour l'enregistrement commence à courir du jour de la réalisation de la conditions suspensive.

Fédéralisation

Seuls les taux des droits d'enregistrement sur les ventes et les donations sont une compétence régionale. L'administration de l'enregistrement reste une administration fédérale. Ainsi, un notaire Wallon qui recevrait un acte de vente d'un appartement à la mer soumettre son acte au bureau de l'enregistrement d'Arlon qui devra appliquer une taxation a uregard de la législation flamande.

Les actes notariaux

Tous les actes signés par un notaire doivent être présentés à l'enregistrement. Ils le sont au taux fixé pour leur type d'acte (un bail au taux des baux, une vente au taux des ventes). Le notaire doit exécuter cette obligation dans les 15 jours de la signature de l'acte sous peine d'une amende égale à 1% du droit dû.

Les actes translatifs et déclaratifs de droits immobiliers

Le siège de la matière se trouve aux articles 44 et suivants du Code des Droits d'Enregistrement. La matière étant régionnalisée, après avoir exposé les principes valables pour les trois Régions, nous examinerons Region par Région les règles particulières en vigeur. La situation du bien indique le droit applicable.

Principes communs aux trois Régions

La base de taxation n'est pas le prix mais la valeur vénale.

Si, pour une raison ou pour une autre, la partie venderesse a décidé de faire une "fleur" à l'acquéreur en lui cédant son bien en dessous du prix du marché, l'acte doit comporter une clause indiquant la valeur vénale. C'est sur cette valeur que sera perçue le taxation.

• Exemple: Fabiola désire vendre à son neveu Albert sa maison de Laeken. Bien qu'elle vaille € 150.000 (la maison, pas Fabiola), la vente est conclue pour € 125.000. L'acte déclarera le prix payé et la valeur vénale. Albert sera taxé à 12,5% sur 150.000. Attention, un prix largement au dessous de la valeur du marché peut constituer une donation indirecte.

• Exemple: Approchant de la retraite et fortune faite, Jean-Claude désire vendre son appartement de Charleroi. Il le vend à € 30.000 mais il est stipulé qu'il pourra gratuitement rester dans le bien jusqu'à ce que la villa qu'il se fait construire à Torremolinos soit prête. Base de taxation: le prix (€ 30.000) + la valeur de l'occupation postérieure à l'acte. Le prix payé est ici en effet double: en espèce: 30.000 et en nature: le droit de rester gratuitement dans le bien. L'acte de vente évaluera la valeur de ce droit afin de constituer la base de taxation.

La vente avec réserve d'usufruit est taxée comme une vente en pleine propriété, art 48

Pour les notions d'usufruit et nue propriété, voyez ici Il est courant que des personnes d'un certain age désirent vendre leur bien tout en s'en réservant l'usufruit afin de pouvoir y habiter leur vie durant. Il s'agit donc d'une vente de nue propriété. La nue propriété a une valeur inférieur à la pleine propriété vue que le nu propriétaire ne peut ni occuper le bien ni en percevoir les fruits (loyers). Cette opération est cependant taxée comme une vente de pleine propriété.

Evaluation d'un ususfruit et, partant de la nue proprité, art 47 et 50

A la différence du cas précédent, la partie venderesse n'est que nue proprétaire et vend sa nue propriété. La valeur d'un usufruit dépende de sa durée. S'il est viager, il dépend de l'espérance de vie de l'usufruitier.

La valeur de l'usufruit est calculé en fonction de tables. La valeur de la nue propriété = valeur de la pleine propriété - valeur de l'usufruit.

Restitution en cas de revente dans les deux ans, art 212

Les droits payés sont réstitués en cas de revente dans les deux ans à concurence de

• 36% à Bruxelles,
• 3/5 en Wallonie,
• 3/5 en Flandre

Région Bruxelloise

Règle générale

Le taux de taxation est fixé à 12,5%. Les petits droits (6%) n'existent plus à Bruxelles, ni en Flandre d'ailleurs.

Abattement, art 46bis

L'acquéreur peut cependant bénéficier d'un abattement sous quatre conditions (art 46 bis):

• acheter la totalité du bien en pleine propriété,
• se domicilier dans le bien dans les 2 ans de l'enregistrement de l'acte,
• rester domicilié en Région Bruxelloise pendant les 5 ans qui suivent la domiciliation dans le bien,
• ne pas être déjà propriétaire, en Belgique ou à l'étranger, d'un autre bien destiné à l'habitation.

Si le bien est acheté à plusieurs, tous les acquéreurs doivent remplir ces conditions. Exemple: Laurent et Claire achètent un appartement à Stockel. Claire est déjà propriétaire d'une maison à Wavre. Ils ne peuvent dès lors bénéficier de l'abattement.

La condition de domiciliation doit être bien comprise. Il faut se domicilier dans le bien acquis dans les deux ans et rester à Bruxelles pendant les cinq années qui suivent. Rien n'empêche donc de rester deux mois dans le bien puis de déménager, tout en restant à Bruxelles pour encore quatre ans et dix mois. Il s'agit cependant de rester attentif à une éventuelle jurisprudence santionnant un abus.

Si les conditions sont remplies, les droits d'enregistrement sont calculés sur (la valeur vénale - 60.000 euros). Soit une économie de 12,5% x 60.000 = 7.500 euros. Si le bien se trouve dans des zones à revitaliser (EDLR), l'abattement est porté à € 75.000 euros.

Abattement par restitution, art 212 bis

Si la condition de non propriété n'est pas remplie le jour de l'acte mais l'est dans les deux ans, l'abbatement peut être demandé par restitution.

Exemple: Julien et Jeanne se mettent en ménage et achètent un appartemnt rue de l'Etuve pour € 100.000. Jeanne est déjà propriétaire d'un appartement rue des bouchers. Ils ne peuvent donc bénéficier de l'abattement et payent le droit plein (€ 12.500) au lieu du droit avec abattement (€ 100.000- €6 0.000 d'abattement = € 40.000 de base de taxation x 12,5%= € 5.000 à payer). Dans les deux ans de cette acquisition, Jeanne vend son bien propre. Ils peuvent alors demander la restitution de l'abatement que cette propiété empêchaît. Ils retoucheront € 7.500.

L'administration de l'Enregistrement est particulièrment lente à opérer ce remboursement. Il ne faut pas hésiter à la mettre en demeure de payer, faisant courir à sa charge les intérêts légaux (7% par an). Cette possibilié a été admise par la Cour d'Appel de Bruxelles en son Arrêt du 27 avril 2001.

Région flamande

Règle générale

Les ventes en Région flamande sont taxées à 10%

Petits droits

Si le revenu cadastral est inférieur à € 745, les acquéreurs qui ne sont pas propriétaires sont taxés à 5% à condition de s'y domicilier.

Exemple: Julien et Jeanne se mettent en ménage et achètent une maison à Wemmel pour € 200.000. Jeanne est déjà propriétaire d'un appartement rue des bouchers. Julien payera 5% sur sa part et Jeanne 10%. Aucune restitution de droit n'est prévue en cas de revente à bref délai.

Le revenu cadastral de € 745 est majoré pour les acquéreurs ayant un ou plusieurs enfants à charge. Notons une particularité, la fixation du revenu cadastral maximum pour l'obtention des petits droits reste une compétence du gouvernement fédéral fixé par Arrêté Royal. Sur cette notion, voir http://fr.wikinations.be/Arr%C3%AAt%C3%A9_royal

Art 57

En cas d'acquisition d'un bien en construction, le revenu cadastral une fois les travaus finis est inconnu. Grand principe fiscal: dans le doute on paye unn max, quitte à régulariser par la suite. Lors de l'acte, un taux de 10% sera appliqué. Si après achèvement des travaux, il s'avère que le revenu cadastral est inférieur à € 745 et que les acquéreurs remplissent les conditions, la différence sera restituée après requête et beaucoup de patience.

Abattement

Le principe est mutatis mutandis le même qu'en Région Bruxelloise. Le montant de l'abattement n'est cependant que de € 12.500.

Reportabilité

Reportabilité immédiate

Les droits d'enregistrement payés lors de l'aquisition en Flandre d'une habitation sont déduits des droits à payer lors de l'acquisition d'une autre habitation toujours en Flandre.

Pour pouvoir bénéficier de la reportabilité, il faut que ces habitations servent de résidence principale aux acquéreurs. Il faut en outre le jour de la seconde acqusition ne plus être propriétaire. Cette condition n'est pas évidente à respecter en principe.

Exemple: Johnny et Marina ont un flat à Borgerhout. Marina attendant un enfant, ils achètent une maison à Vilvorde. Pour pouvoir bénéficier de la reportabilité, il faut que le jour de l'acte d'acquisition de Vilvorde à ils ne soient plus propriétaire du flat de Borgerhout.

Reportabilité par restitution

Reprenons l'exemple plus haut mais, le jour de l'acquisition à Vilvoorde les acquéreurs n'ont pas déjà vendu leur flat de Borgerhout. Ils payent donc le droit plein (10%).

Dans les deux ans ils revendent leur flat. Il peuvent, comme pour le 46 bis à Bruxelles, demander la reportabilité par restitution.

Région Wallone

Règle générale

Le législateur wallon n'ayant pas encore modifié cette matière, la Wallonie vit enocre sous l'empire de l'ancienne loi Fédérale. Le taux est de 12,5% et aucun abattement n'est prévu.

Petits droits

La système est le même qu'en Flandre. Seule différence, le taux ainsi obtenu est de 6%.

art 57

En cas d'acquisition d'un bien en construction, le revenu cadastral une fois les travaus finis est inconnu. Grand principe fiscal: dans le doute on paye unn max, quitte à régulariser par la suite. Lors de l'acte, un taux de 12,5% sera appliqué. Si après achèvement des travaux, il s'avère que le revenu cadastral est inférieur à € 745 et que les acquéreurs remplissent les conditions, la différence sera restituée après requête et beaucoup de patience.

Les ventes publiques de biens meubles, art 77 à 80

5%

Les baux, art 83 à 84

0,20% du total cumulé des loyers et des charges.

Les constitution d'hypothèque

1% du montant de l'inscription hypothécaire.

Partage

1% de la valeur totale du bien en cas de sortie totale d'indivision ou de la valeur de la part cédée sinon.

Exemple. Albert décède laissant une maison à Bruxelles et trois enfants: Philippe, Laurent et Asrid.

• Philippe rachète les parts de son frère et de sa soeur. Il payera un pour cent de la valeur totale de la maison.
• Astrid rachète la part de Laurent. Elle ne payera qu'un pour cent sur la valeur de la part de Laurent.

Les apports en société

Généralités

A perdu de son importance depuis le premier janvier 2006, date à partir de laquelle les apports en société sont taxés au droit fixe général (€ 25).

Particularités concernant les immeubles destinés à l'habitation

Apport d'immeuble sis en Belgique destiné à l'habitation

Les apports de biens immeubles destinés pour tout ou partie à l'habitation sont taxés selon les règles en vigueur pour les ventes (supra). Ce qui implique que l'apport en société d'un bien destiné à l'habitation sis à l'étranger ne sera pas taxé. Raisonnement: il s'agit d'un apport d'un bien destiné à l'habitation --> application des règles relatives à la vente --> la vente d'un bien à l'étranger n'est pas taxée.

Liquidation de société possédant un immeuble destiné à l'habitation

Principe

Une telle opération est taxée à 12,5%. Cette matière étant fédérale, le taux de 12,5% est également d'application en Flandre.

Exception

L'opération n'est pas taxée à deux conditions

• En cas de liquidation d'une socité de personne (Sprl principalement),
• Le bien immeuble est attribué à la personne qui l'a apporté à la société ou à une personne qui était associée au moment où la société l'a acquise.

Les donations

Introduction

Tant le droit civil que le droit fiscal voient dans les donations une avance sur succession. Les principes et les taux seront donc largement comparables à ceux existants en droits de succession

Bruxelles

Wallonie

Flandre