Promesse unilatérale de vente (fr)

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La promesse unilatérale

Plus contraignante que le pacte de préférence, qui est lui-même plus contraignant que l’accord de négociation.

• Définition de la promesse unilatérale

Le promettant s’engage à conclure un contrat envers le bénéficiaire à des conditions prédéterminées. C'est une convention par laquelle une personne, le promettant, consent à une autre personne, le bénéficiaire, la faculté d’acheter ou de vendre un bien à un prix déterminé ou déterminable. Le bénéficiaire jouit d’un droit d’option.

Promesse/offre/contrat : - la promesse est plus qu’une offre car : Elle est déjà un contrat, avec force obligatoire. Le promettant ne peut révoquer sa promesse, alors que l’offre est rétractable. L’offre est caduque à la mort du pollicitant / la promesse reste valable.

- la promesse est moins qu’un contrat car : Elle ne fait qu’aménager le contrat définitif. Le bénéficiaire n’est pas engagé. Mais elle doit tout de même comporter les éléments essentiels du futur contrat.

La promesse unilatérale peut devenir parfois une promesse synallagmatique, notamment dans le cas des indemnités d’immobilisation : indemnités demandées au bénéficiaire pour l’immobilisation d’un bien. La PU n’est pas remplacée par toujours remplacée par une PS, car même si chacun a des obligations, ces obligations ne sont pas symétriques. Mais, si ces indemnités sont trop élevées, le bénéficiaire n’a plus d’autre choix que d’accepter, la PU devient une PS.

• Conditions

Contenir les éléments essentiels du contrat. Pas de formalisme nécessaire, à part en cas de PUV d’immeuble ou de fonds de commerce, l’article 1840 CGI exigeant un AA ou un ASSP enregistré dans les 10 jours, constatant cette PUV, sous peine de nullité absolue de la promesse.

• La levée de l’option

- Après : le promettant doit exécuter le contrat.

- Avant : le bénéficiaire a un droit de créance, jusqu’à la fin du délai accordé. Si aucun délai n’est prévu, on parle d’un délai de 30 ans. Que se passe-t-il si la rétractation a lieu avant la levée de l’option ? Evolution de la jurisprudence. Avant le 15 décembre 1993, le promettant ne pouvait se rétracter, le bénéficiaire pouvait lever l’option même après la rétractation, puisque cette rétractation n’avait aucune incidence. Depuis le 15 décembre 1993, Civ III. Consorts Cruz : la rétractation empêche la rencontre des volontés, donc pas de contrat. Seuls des DI peuvent être alloués, et non la condamnation en exécution forcée, car il s’agit de la violation d’une obligation de faire de maintenir sa promesse (1142 cciv). (RC car on est dans le cadre d’un avant-contrat ?). On peut se poser la question de l’intérêt d’une PUV.

Arrêt confirmé par Civ III. 26 juin 1996 et Civ III. 28 octobre 2003 notamment.