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Selon l'art. 516 du Code civil, tous les biens sont meubles ou immeubles. L'immeuble est un bien non susceptible d'être déplacé (par exemple : un terrain, un appartement ou une propriété agricole, …)

Origine de la distinction entre meuble et immeuble

Au départ, la distinction entre bien meuble et bien immeuble se déduisait d'une valeur économique moindre des biens meubles, conformément à l'adage « res mobilis, res vilis » (chose mobilière, chose vile). Plusieurs règles consacrent cette prétendue supériorité économique des immeubles. Le tuteur d'un orphelin ayant hérité d'un immeuble, ne peut vendre l'immeuble sans le consentement de l'héritier. Un contrat est susceptible d'être annulé pour cause de lésion s'il a pour objet un immeuble (art. 1674 et s. C. civ.). Actuellement, les immeubles ne constituent plus en général la part principale d'un patrimoine.

La distinction entre bien meuble et bien immeuble permettait également d'organiser le régime de la propriété foncière avec notamment un système de publicité. Le Droit local alsacien-mosellan connaît des règles particulière en matière de publicité foncière. Le registre foncier, tel que créé par le législateur allemand et repris par le législateur français, est en cours d'informatisation.

La distinction entre bien meuble et bien immeuble est simple, mais doit être précisée. Il existe plusieurs sortes d'immeuble. En effet, l'art. 517 dispose :

« Les biens sont immeubles ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent ».

L'examen des différentes conditions peut être mené du point de vue de l'attache au sol, c'est-à-dire en partant de la question de savoir si un bien est immeuble par nature, puis de la question de savoir s'il est immeuble attaché à perpétuelle demeure et enfin, s'il est immeuble par destination^[1].

Les immeubles par nature

Les immeubles par nature sont les véritables immeubles, c'est-à-dire non-susceptible de se déplacer ou d'être déplacés. Il s'agit :

• des fonds de terre, c'est-à-dire le sol (art. 518) ;
• des bâtiments (même article), qui comprennent toute construction, même un poteau électrique^[2]. Les éléments incorporés du bâtiment, sans lesquels il ne serait pas complet, comme des briques ou des tuiles, sont également des immeubles. Si des éléments de l'immeuble par nature sont détachés, ils deviennent des meubles dès leur arrachement^[3]. Par contre, des construction temporaires n'ayant pas de fondation, tels que baraque foraine ou châpiteau de cirque, ne sont pas des immeubles.
• de tout ce qui adhère au sol c'est-à-dire les « récoltes pendantes par la racine et les fruits des arbres non encore recueillis », nous précise l'art. 520 C. civ.

Les immeubles par destination

Notion

La loi considère certains meubles comme étant des immeubles parce qu'il est intéressant de les soumettre au même régime que l'immeuble auquel ils sont attachés économiquement. S'ensuivent des difficultés pour déterminer exactement l'étendue des biens objet de propriété. La question de la qualification ou non d'un meuble comme immeuble par destination peut avoir pour enjeu, outre la récupération du bien ou le dédommagement pour sa vente au point de vue du droit civil, l'incrimination de vol^[4].

Deux conditions doivent être remplies pour qu'un meuble soit considéré non comme un meuble, mais comme un immeuble par destination :

• le meuble et l'immeuble doivent appartenir au même propriétaire^[5] ;
• il doit exister un rapport objectif de destination, ce qui signifie que chacun doit pouvoir constater que le meuble est destiné à l'exploitation du fonds. La volonté subjective du propriétaire n'est pas suffisante.

Le Code civil donne une liste non limitative de biens considérés comme des immeubles par destination et les divise en deux cas : les objets affectés au service et à l'emploi d'un fonds et les objets attachés à perpétuelle demeure.

Les objets affectés au service et à l'emploi d'un fonds

L'art. 524 prévoit les objets affectés au service et à l'emploi d'un fonds. N'étaient prévus que les fonds agricoles et industriels, mais la jurisprudence y a ajouté les fonds de commerce. Dans les trois cas, pour qu'un bien soit considéré comme un objet affecté au service et à l'emploi d'un fonds, le meuble doit être :

• à l'usage exclusif du fonds, non à l'usage personnel de son propriétaire, et
• nécessaire à l'exploitation.

Les objets attachés à perpétuelle demeure

Les objets attachés à perpétuelle demeure sont prévus à la fin de l'art. 524 et développés à l'art. 525, qui dispose :

« Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.

Les glaces d'un appartement sont censées mises à perpétuelle demeure lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie.

Il en est de même des tableaux et autres ornements.

Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration ».

À la différence des objets affectés au service et à l'emploi d'un fonds, on ne prend plus en compte l'utilité économique, mais la volonté du propriétaire de faire d'un meuble un objet attaché à perpétuelle demeure. Cette volonté se traduit par une attache, dont l'art. 525 prévoit trois types : le scellement par ciment, chaux ou plâtre. Cette attache doit rendre impossible le déscellement du bien sans le détériorer ou sans détériorer la partie du fonds auquel il est attaché^[6].

Une abondante jurisprudence est venue préciser que, non, le locataire ou le vendeur qui déménage ne peut s'emparer d'un « miroir formant avec une cheminée un ensemble ornemental^[7] », d'une bibliothèque construite aux dimensions exacte de la pièce^[8], de placards montés sur mesure, de cuisinières montées sur mesure, … Par contre, ne sont pas des objets attachés à perpétuelle demeure une statue non scellée, un tableau simplement accroché^[9], des radiateurs électriques simplement vissés, reliés à l'installation électrique par des dominos et dont l'enlèvement a seulement laissé sur le mur quelques traces faciles à cacher, sans fracture ni détérioration^[10].

Les immeubles en droit fiscal

Le droit fiscal déroge au droit civil dans la définition de l'immeuble, lorsqu'il s'agit de déterminer l'assiette de l'impôt foncier. D'une part, l'art. 14 CGI inclut dans les immeubles les « bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l'habitation, le commerce ou l'industrie, même s'ils sont seulement retenus par des amarres » mais, d'autre part, l'art. 76 CGI en exclut les forêts, puisqu'il les assujettit à l'impôt agricole.

Voir aussi

• Meuble
• Trouver la notion immeuble "bien +meuble" dans l'internet juridique français

Notes et références