Logement familial (fr)
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La loi confère au logement familial une protection contre les initiatives que pourrait prendre un des époux seul. Ainsi, l'article 215, alinéa 3 du code civil énonce-t'il que :
- Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an aprés que le régime s'est dissous
Nous nous proposons alors de définir le logement familial (1), avant de voir les actes visés (2), les effets de cette disposition (3) avant de voir, enfin, le cas particulier du bail d'habitation qui assure le logement familial (4)
Sommaire
Le logement familial : définition
Il convient, en premier lieu, de préciser ce qu'est le logement familial. L'article 215 du Code civil alinéa 2 dispose:
- « la résidence de la famille est le lieu qu'ils choississent d'un commun accord' »'
En outre, il convient de préciser que le logement familial est le lieu ou vit effectivement la famille, ce qui exclu les réidences secondaires qui ne bénéficieront pas de ce régime de protection.
Ainsi, le logement familial sera le lieu de résidence des époux. En cas de séparation du couple, le logement familial sera le plus souvent le logement dans lequel réside l'époux qui a la garde des enfants le cas échéant. En cas de couple sans enfant, la détermination du domicile conjugal sera une pure question de faits, donc, laissée à l'appréciation souverraine du juge.
Enfin, il convient de remarquer que cette disposition ne s'applique pas au logement de fonction, en vertu de la liberté du choix d'une profession (l'un des époux ne pourrait interdir à son conjoint de démissionner pour conserver la jouissance du logement de fonction...).
Les meubles meublants le logement familial : il faut enfin ajouter que les meubles meublants garnissant le logement familial bénéficient de la même protection que celui-ci. Par "meubles meublants", il faut entendre les meubles destinés à l'usage et à l'ornement des appartements (article 534 du Code civil).
Les actes visés
Les actes visés sont les actes de dispositions des droits par lesquels est assuré le logement familial.
Ainsi, tous les actes de disposition sur le logement familial seront prohibés sans la participation des deux époux, que ce soit la vente du logement familial, la donation, l'échange...
Il convient, avant tout, de prendre en compte le sort du logement familial. Ainsi, par exemple, une vente avec reserve d'usufruit au profit du vendeur ne sauvegarde pas les droits par lesquels est assurés le logement familial car, en cas de décès du bénéficiaire, les droits reviennent à l'acheteur. En revanche, une vente avec reserve d'usufruit au profit du conjoint survivant sera parfaitement valable dès lors qu'elle ne prive pas la famille de son logement.
En revanche, en cas de vente forcée, l'interdiction ne joue pas, la fonction de la règle étant de protéger les époux et non de créer une insaisissabilité.
Les suretés : Les suretés réelles constituent des actes de dispositions et seront, à ce titre, prohibés. Ainsi, l'époux propriétaire du logement familial ne pourra pas constituer d'hypothèque sur ce bien sans l'accord de l'autre. En revanche, les suretés personnelles ne sont pas des actes de disposition, ce qui entraînera leur validité. Ainsi, par exemple, le cautionnement sera autorisé (attention, le cautionnement hypothèquaire est un cas particulier, interdit en ce qu'il constitue une sureté réelle), quand bien même le logement serait le seul bien dans le patrimoine de l'époux qui se porte caution. La jurisprudence a tendance à exclure les cas de fraude, cela s'expliquant aussi bien par le principe «fraus omnia corrumpit» que par le fait que la mission du juge est de restituer aux conventions leur exacte qualification. Ainsi, si un époux se porte caution aprés un refus de l'autre d'accepter une hypothèque sur le logement familial, et que le logement en question est le seul bien dans le patrimoine de la caution, le juge pourra considérer qu'il y a fraude et annuler ledit cautionnement.
Actes de disposition à cause de mort : L'article 215 alinéa 3 protégeant le logement familial durant le mariage, il cesse de s'appliquer à la dissolution du mariage, ce qui permet à l'époux de disposer à cause de mort (cette dernière entraînant le dissolution du mariage).
Mais la jurisprudence a une vision extensive de ce texte puisqu'elle étend la protection de l'article 215 al.3 du Code civil au-delà des actes de disposition (en ce sens : Civ.1ère, 16 mai 2000 => la conclusion d'un bail sur le logement familial est soumis à la codécision).
Ainsi les actes ne tombant pas sous la protection de 215 al.3 sont la vente forcée, le cautionnement et une disposition testamentaire (du fait du décès, dissolution du mariage et donc fin de la protection).
Les effets
Dès lors qu'il s'agit de disposer des droits par lesquels est assuré le logement familial, le principe est la codécision. Celle-ci peut prendre deux formes :
- l'autorisation : dans le cas où les droits assurants le logement familial appartiennent à un seul des époux, cet époux doit obtenir l'autorisation de l'autre avant de disposer de ces droits. Ce sera le cas, par exemple, dans le cas où un époux est propritaire du logement familial et désire le céder.
- La coparticipation : si les droits appartiennent aux deux époux, les deux consentements seront nécessaires. Ce sera le cas, par exemple, si le logement est propriété de la communauté.
Le consentement doit porter sur le principe, mais également sur les conditions de l'acte de disposition. Il ne sera pas nécessairement écrit, mais doit être certain.
Sanction : la nullité : La sanction est que l'époux qui n'a pas donné son consentement peut demander la nullité de l'acte. L'action en nullité se prescrit par une année "à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an aprés que le régime s'est dissous".
Cette prescription appelle deux remarques :
- d'une part, s'agissant d'une prescription, l'adage "Quae temporalia" permettra toujours d'invoquer cette nullité en défense, même aprés le dépassement du délai d'un an;
- d'autre part, la limite concernant la dissolution du mariage s'explique par le fait que cette disposition régissant le logement de la famille, celui-ci disparait à la dissolution du mariage, dès lors, aucun acte de disposition le concernant ne peut plus être pris... ainsi, un an aprés la dissolution du mariage, la prescription interdit l'action en nullité pour les faits antérieurs à la dissolution. Il est interressant de remarquer que cette disposition permet surtout d'éviter l'action en nullité lorsque l'époux ne prend connaissance de l'acte que tardivement, c'est à dire, aprés plus d'un an aprés la dissolution.
Les baux d'habitation
Il convient d'ajouter briévement que le code civil propose un régime particulier s'agissant du bail d'habitation. En effet, l'article 1751 du Code civil prévoit une cotitularité du bail d'habitation assurant le logement familial.
Ainsi, le bail, même conclu antérieurement au mariage par un seul des époux, appartient aux deux époux.
La principale conséquence est que le bail est indivis. Dès lors, le congé donné par un époux ou à un époux est sans effet à l'égard de l'autre (il peut être intéressant de remarquer que le congé donné à un époux est sans effets à l'égard de l'autre époux, qui reste titulaire du bail... mais comme un époux est titulaire du bail, l'autre également, en vertu de l'article 1751, et, ainsi, le congé donné est sans effets... aucuns). Il en va de même des modifications du bail.
Toutefois, l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi du 21 juillet 1994) ménage une exception considérant que la notification ou la signification faites par le bailleur à un époux est opposable au conjoint dont l'existence n'a pas été portée à sa connaissance.
Enfin, une autre conséquence de ce caractère indivis du bail est la solidarité pour le paiement des loyers.
En cas de divorce ou de séparation de corps, la cotitularité cesse et le bail est attribué à l'un ou l'autre des époux en fonction des circonstances de l'espèce.
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